전입신고, 확정일자 주택임대차보호법 알아봤어요.

https://view.asiae.co.kr/article/2024032923442807032

[경제범죄24時]또 나타난 빌라왕…수도권 오피스텔 123채로 수십억 챙겼다 - 아시아경제

전세사기와 관련된 뉴스가 끊이지 않고 나오고 있습니다.

어떻게 이렇게 많은 사람들에게 사기를 치고, 돈 한푼 안들이고 수백체의 아파트, 빌라, 오피스텔을 소유 하는지 

정말 혀를 내두를 정도로 기막힌 일이 아닐까 합니다.

 

전세사기를 당하지 않으려면 어떤 방법들이 있는지

특히 주태임대차보호법으로 보호를 받기 위해서는 어떤것들을 실행 해 놓아야 하는지 등을 한번 알아 봤습니다.

 

다양한 전세사기 수법

돌려막기

가장 흔한 수법은 바로 돌려막기가 아닐까 합니다.

세입자의 보증금을 이용해서 다른 주택을 구입하고 또 다른 세입자의 전세금 보증금을 이용해서 또 다른곳을 매입하고 

이렇게 다수의 주택을 보유 하고, 그에 따라 인상되는 시세의 차액을 남기고 파고 하다가 

주택 가격이 떨어지자 한군데 두군데 구멍이 뚫리고 세금이 체납되어 적발되는 경우가 있었습니다.

 

그밖에도 다수의 중복계약을 한다던지, 공인중개사와 짜고 이중계약을 한다던지

깡통전세를 만들어서 보증금 시세차액을 주지 않고 넘겨 버린다던지 등의 다양한 사기 수법들이 있다고 합니다.

 

 

전입신고와 확정일자

전세계약 등을 체결하고 입주를 완료 하였다면, 전입신고를 해야 합니다.

전입신고는 세제주 등 신고의무자가 이사한 날로부터 14일 내에 새로운 거주지의 읍/면/동사무소(주민센터)에 방문해서 진행 하거나 인터넷 정부24에 접속해서 전입신고를 하게 됩니다.

전입신고를 하지 않을 경우

이사 후 전입신고를 하지 않았을 경우에 14일이 경과 되면 5만원 이하의 과태료를 내야 할 수 있습니다.

과태료가 중요한 것이 아니라 보증금을 보호 받을 수 없게 됩니다.

주민등록 미신고자로 처벌을 받을 수 있을 뿐만 아니라 건물에 혹은 주택에 대한 문제가 생겨 담보가 있거나 채권에 잡혀 우선변제권이 없게 되면 보증금을 돌려 받지 못하는 상황이 되기 때문입니다.

계약서가 있다고 하지만 주민등록을 옮기는 전입신고를 하지 않으면 실제 거주로 확인할 수 없기 때문입니다.

 

또 주택임대차법에 의해 보호를 받기 위해서는 3가지 사항이 있는데

1. 전입신고와 2.실제거주 그리고 3.확정일자를 받아야 합니다.

 

확정일자는 일종의 공증입니다.

임대차계약서상에 확정일자 도장을 받아 둠으로서 우선변제권이라는 대항력이 발생하게 된다고 합니다.

이런 대항력을 가지고 있어야 건물이나 주택에 문제가 있더라도 보증금을 돌려 받을 수 있는 권리가 생깁니다.

주택임대차법에 의해서 3가지가 충족이 된다면 건물이 경매등으로 넘어가게 되더라도 임대인에게 우선적으로 보증금을 돌려 줄 수 있게 된다고 합니다.

 

 

 

확정일자 받는 방법

주택임대차계약서 원본(혹은 사본)을 소지하고 읍/면/동사무소 또는 주민센터를 방문하게 되면, 확정일자를 부여 받을 수 있다고 합니다.

또한, 인터넷 등기소를 이용해서 온라인을 통해서 확정일자를 받을 수도 있다고 합니다.

 

 

 

확정일자 받기와 전세권 등기의 차이점은?

두가지 모두 보증금을 지키기 위한 방법입니다. 하지만 조금의 차이가 있는데요.

먼저, 확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이점은 적용법규가 다릅니다.

확정일자는 주택임대차보호법에 의해 적용되며, 전세권등기의 경우에는 민법이 적용된다고 합니다.

 

전세권 등기를 하게 되면 등기부등본에 기재가 되는데요 이렇게 등기를 하기 위해서는 직접하지 않는다면 법무사 사무소등을 통해서 수수료를 지불하고 등기를 해야 하며, 이후 등기해제도 해야 하고 등록세, 교육세 등 확정일자에 비해 많은 비용이 소요 될 수 있습니다.

 

또한, 집주인의 등기필증, 인감증명서, 인감도장 등을 가지고 가야 하기 때문에 집주인이 해당 절차를 거절할 경우에는 등기 자체가 불가능합니다.

 

전입신고 확정일자 의 맹점

전입신고 확정일자 모두 보증금을 지키기 위한 절차인데도 불구하고 

이사 하는 당일날 이런 절차를 진행 하더라도 다음날 부터 효력이 생기는 것이 맹점입니다.

그 사이 집주인이 건물이나 주택을 가지고 대출을 받는 등의 절차를 진행 하게 되면

우선변제가 불가능 한 경우도 발생 하기도 하니 해당 전입신고와 확정일자를 빠짐없이 신청하고 

이후 등기부등본을 떼어 보아 상태가 어떤지를 확인하는 방법을 통해 보증금을 지켜야 하겠습니다.